高齢化が進む現代において、親が認知症を発症した後の不動産売却に関する相談が増えています。
「介護施設への入居費用を捻出するために自宅を売却したい」「空き家になった実家を処分したい」「親名義の不動産を売却して介護費用に充てたい」と考えるご家族は少なくありません。
しかし、不動産の所有者本人が認知症を発症している場合、不動産売却は想像以上に複雑な手続きとなります。認知症だからといって家族が自由に不動産を売却できるわけではなく、法律上のルールに従って進める必要があります。
今回は、認知症発症後の不動産売却について、司法書士の視点から詳しく解説します。
認知症になると不動産売却が難しくなる理由
不動産を売却するためには、所有者本人が売買契約の内容を理解し、自らの意思で契約することが必要です。
法律上、契約を有効に成立させるためには「意思能力」が求められます。
意思能力とは、自分が行う法律行為の意味や結果を理解できる能力をいいます。
認知症を発症していても軽度の段階であれば意思能力が認められることもありますが、症状が進行すると意思能力がないと判断される場合があります。
この場合、不動産売買契約そのものが無効となる可能性があるため、不動産会社や買主も慎重になります。
司法書士が不動産売却に関与する際も、本人の意思能力の有無について十分な確認が行われます。
家族でも勝手に不動産を売却することはできない
親族であっても所有者本人ではない
「親が認知症になったから子どもが代わりに売却できる」と考えている方もいますが、法律上はそうではありません。
不動産の名義人が親である以上、子どもであっても勝手に売却する権限はありません。
たとえ、
- 長男である
- 同居している
- 介護をしている
- 固定資産税を支払っている
という事情があっても、不動産を自由に処分することはできません。
司法書士への相談でも、この点を誤解されているケースは非常に多く見受けられます。
委任状も作れない場合がある
本人が十分な判断能力を有していれば、委任状を作成して家族へ売却を任せることができます。
しかし、すでに認知症が進行し意思能力が失われている場合には、有効な委任状を作成すること自体が困難になります。
そのため、認知症発症後の不動産売却では成年後見制度の利用が検討されることになります。
成年後見制度とは
判断能力が低下した方を保護する制度
成年後見制度とは、認知症や精神障害などにより判断能力が不十分になった方を法律的に支援する制度です。
家庭裁判所が成年後見人を選任し、その後見人が本人に代わって財産管理や法律行為を行います。
認知症発症後の不動産売却では、この成年後見制度が重要な役割を果たします。
司法書士は成年後見制度に関する相談を受けることも多く、申立書類作成のサポートを行うこともあります。
成年後見人が不動産売却を行う
成年後見人に選任されると、
- 預貯金の管理
- 介護施設との契約
- 各種支払い
- 不動産の管理
などを行うことができます。
ただし、不動産売却は本人の財産に大きな影響を与えるため、自由に行えるわけではありません。
司法書士としても、不動産売却の目的や必要性を慎重に確認することが重要だと考えています。
自宅を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要
居住用不動産には特別な保護がある
認知症の方が住んでいた自宅を売却する場合、成年後見人だけの判断で売却することはできません。
家庭裁判所の許可が必要になります。
これは本人の生活基盤となる不動産を保護するための制度です。
たとえば、
- 施設へ入所した
- 今後自宅へ戻る予定がない
- 売却代金を介護費用へ充てる
といった事情がある場合には許可が認められる可能性があります。
司法書士は不動産売却に必要な登記手続きだけでなく、成年後見人や弁護士と連携しながら手続きを進めることがあります。
許可取得には時間がかかる
家庭裁判所への申立てから許可が出るまでには一定の期間を要します。
そのため、急いで売却したい場合でもすぐに契約できるわけではありません。
認知症発症後の不動産売却は、通常の売却よりも長期間になることを理解しておく必要があります。
認知症になる前の対策として注目される家族信託
家族信託とは
近年、認知症対策として注目されている制度が家族信託です。
家族信託とは、財産を信頼できる家族へ託し、管理や運用を任せる仕組みです。
例えば親が元気なうちに、
- 自宅
- 賃貸不動産
- 預貯金
などを家族信託の対象にしておくことで、将来認知症になった後でも受託者が財産管理を継続できます。
司法書士への相談でも、認知症対策として家族信託を希望される方が増えています。
成年後見制度との違い
成年後見制度は本人保護を重視する制度です。
一方で家族信託は柔軟な財産管理が可能という特徴があります。
例えば不動産売却についても、信託契約の内容によっては家庭裁判所の許可を必要とせずに進められる場合があります。
そのため、認知症になる前の資産承継対策として家族信託が活用されています。
司法書士は家族信託契約書の作成支援や信託登記にも対応しています。
不動産売却時に司法書士が果たす役割
本人確認と意思確認
不動産売却では司法書士による本人確認が欠かせません。
特に高齢者の売却案件では、
- 判断能力の確認
- 売却意思の確認
- 身分確認
が重要になります。
認知症が疑われる場合には、司法書士は慎重に状況を確認します。
意思能力に疑問がある状態で登記手続きを進めることはできません。
所有権移転登記の手続き
不動産売却後には所有権移転登記が必要です。
司法書士は売主と買主双方の権利を守るため、
- 登記申請
- 必要書類の確認
- 本人確認業務
を行います。
認知症が関係する案件では、通常以上に厳格な確認が求められます。
まとめ｜認知症発症後の不動産売却は司法書士への早期相談が重要
認知症発症後の不動産売却は、通常の売却手続きとは大きく異なります。本人の意思能力が失われている場合には、家族であっても勝手に不動産を売却することはできません。
成年後見制度の利用や家庭裁判所の許可が必要になるケースも多く、手続きは複雑になりがちです。また、不動産売却を円滑に進めるためには、本人確認や登記手続きなど専門的な対応も欠かせません。
認知症による資産凍結を防ぐためには、家族信託などの事前対策も有効です。
認知症発症後の不動産売却や将来の認知症対策についてお悩みの方は、早めに司法書士へご相談ください。司法書士が状況に応じた最適な方法をご提案し、大切な財産を守るためのサポートを行います。
＜執筆者＞
司法書士 齊藤 尚行
事務所：埼玉県さいたま市岩槻区東町二丁目８番２号