マイホームを新築すると、「建物についても登記が必要なの？」と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。
新築した建物については、一般的に「建物表題登記」「所有権保存登記」という２つの登記を行います。さらに、住宅ローンを利用して金融機関から融資を受ける場合には、「抵当権設定登記」も必要になります。
ただし、この３つの登記は、それぞれ目的や申請期限、担当する専門家、費用が異なります。
この記事では、新築した建物に必要となる登記について、司法書士がわかりやすく解説します。
建物を新築したときに必要になる3つの登記
新築住宅の場合、登記の全体像を理解しておくと手続きがスムーズです。
建物表題登記
建物表題登記は、新しく建てた建物の物理的な情報を登記簿に登録する手続きです。
具体的には、建物の所在、種類、構造、床面積などを登記します。まだ登記簿に存在していない新築建物を、登記簿上の建物として登録するための最初の手続きと考えると分かりやすいでしょう。
新築した建物の所有者は、原則として所有権を取得した日から１か月以内に表題登記を申請する義務があります。
建物表題登記は「表示に関する登記」にあたり、専門家に依頼する場合は土地家屋調査士が担当します。司法書士が行う所有権保存登記とは専門分野が異なるため注意が必要です。
所有権保存登記
所有権保存登記は、新築建物について、最初の所有者を登記簿の権利部に登録する手続きです。
建物表題登記によって建物そのものの情報が登録された後、その建物について「誰が所有者なのか」を公示するのが所有権保存登記です。
所有権保存登記は、建物表題登記とは異なり、一般的には申請義務や一律の申請期限が定められている登記ではありません。
しかし、住宅ローンを利用する場合には、金融機関が担保として抵当権を設定するため、通常は所有権保存登記を行います。また、将来その建物を売却したり、相続したりする場合にも、所有権の登記がされていることが重要になります。
所有権保存登記は不動産の「権利に関する登記」であり、司法書士が専門家として申請を代理します。
所有権保存登記には登録免許税がかかります。一定の要件を満たす住宅については軽減措置が適用される場合もあるため、司法書士に依頼する際には、住宅用家屋の軽減措置についても確認しておくとよいでしょう。
抵当権設定登記
住宅ローンを利用して新築住宅を建てる場合には、抵当権設定登記も必要になります。
抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなった場合などに、金融機関が不動産から優先的に債権を回収できるようにするための担保権です。
登記簿には、住宅ローンを融資する金融機関等を「抵当権者」として登録します。
新築住宅の場合、所有権保存登記と抵当権設定登記を連件で申請するケースが一般的です。抵当権設定登記は司法書士が担当し、金融機関とも連携しながら登記申請の準備を進めます。
新築建物の登記の流れ
新築住宅の登記は、建物が完成してから慌てて準備するのではなく、早めに専門家へ相談しておくことが大切です。
一般的な流れは次のとおりです。
- 建物の完成時期・引渡し時期を確認する
- 土地家屋調査士へ建物表題登記を依頼する
- 建物表題登記を申請する
- 表題登記完了後、所有権保存登記を申請する
- 住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記を申請する
特に住宅ローンを利用する場合は、融資実行日までに必要な登記手続きが整っていなければならないため、スケジュール管理が重要になります。
建物表題登記の期限と必要書類
建物表題登記には申請義務があり、原則として新築建物が完成した日から１か月以内に申請します。
新築建物の表題登記では、建物の種類、構造、床面積などを確認する必要があるため、建築確認関係書類や建物の図面など、建物の状況を確認できる資料を準備します。
ただし、必要書類は建築の状況などによって異なる場合があります。
そのため、建物表題登記については土地家屋調査士へ早めに相談し、どの書類が必要になるのか確認しておくことをおすすめします。
所有権保存登記の必要書類
所有権保存登記を司法書士へ依頼する場合には、一般的に次のような書類・情報を準備します。
・所有者の住民票等
・住宅用家屋証明書（軽減措置を利用する場合）
・本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
※住宅用家屋証明書は、司法書士が代行して取得することも出来ます。
新築建物の登記費用
新築建物の登記費用は、主に「登録免許税」と「専門家への報酬・実費」に分けて考えると分かりやすくなります。
建物表題登記の費用
建物表題登記には登録免許税はかかりません。
土地家屋調査士に依頼する場合には、土地家屋調査士への報酬が必要になります。
土地家屋調査士の報酬ですが、新築住宅の場合、一般的に７万円から１０万円程度となりますが、具体的な金額は、建物の大きさ、構造、形状、必要な調査内容などによって異なりますので、土地家屋調査士にご確認ください。
所有権保存登記の費用
所有権保存登記では、登録免許税が発生します。
登録免許税は「建物の課税標準となる価格」をもとに計算されます。また、一定の要件を満たす住宅については、登録免許税の軽減措置を利用できる場合があります。
具体的には、「建物の課税標準となる価格」×４／１０００（軽減措置を利用する場合は１．５／１０００ など）となります。
このほか、司法書士へ依頼する場合には司法書士報酬や登記事項証明書の取得費用などの実費がかかります。
司法書士報酬ですが、新築住宅の場合、一般的に２万円～４万円程度となります。
抵当権設定登記の費用
住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定登記についても登録免許税が必要です。
さらに、司法書士へ抵当権設定登記を依頼する場合には司法書士報酬等が発生します。
登録免許税や司法書士報酬は、借入金額や軽減措置の適用などによって変わるため、具体的な費用については、融資条件が決まった段階で司法書士に確認すると安心です。
新築登記でよくある注意点
新築住宅の登記では、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
建物表題登記と所有権保存登記は専門家が違う
建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や抵当権設定登記は司法書士が担当します。
「新築登記は全部司法書士に頼める」と考えてしまう方もいますが、登記の種類によって専門家が異なります。
法務局も、建物表題登記などの表示に関する登記は土地家屋調査士、所有権保存登記、抵当権設定登記などの権利に関する登記は司法書士が専門家であると案内しています。
登記上の所有者の住所にも注意する
所有権保存登記の所有者の住所は、「住民票の住所」となります。
新居への住所変更のタイミングなどによって、登記申請時の「住民票の住所」（すなわち登記上の所有者の住所）がかわりますので、新居への住所変更を予定している場合は、事前に司法書士へ相談しておくことをおすすめします。
土地家屋調査士と司法書士へ相談するタイミング
新築住宅の登記をスムーズに進めるためには、相談するタイミングが重要です。
建物表題登記については、建物の完成・引渡し前から土地家屋調査士へ相談しておくと安心です。必要書類や調査のスケジュールをあらかじめ確認できます。
所有権保存登記については、住宅ローンの融資日が決まる前から司法書士へ相談しておくことをおすすめします。
また、抵当権設定登記については、金融機関と司法書士が融資日や登記手続きの日程を調整して進めます。
新築住宅の登記は、「完成してから考える」のではなく、建築会社や金融機関のスケジュールを確認しながら早めに準備することがポイントです。
新築した建物について、どの登記が必要なのか、いつまでに何を準備すればよいのか分からない場合は、司法書士へお気軽にご相談ください。
＜執筆者＞
司法書士 齊藤 尚行
事務所：埼玉県さいたま市岩槻区東町二丁目８番２号ＫＵハイツ１階