「祖父の名義になっている土地があるけれど、相続登記をしていない」
「何十年も前に亡くなった親族の名義のまま、不動産が残っている」
「相続登記をしないまま、さらに相続が発生してしまった」
このようなケースでは、相続登記を放置している期間が長くなるほど、相続の手続きが複雑になる可能性があります。
特に、相続登記を何代にもわたって放置している場合には、「誰が現在の相続人なのか」を確認するだけでも大変な作業になることがあります。
相続登記は、不動産を相続したことを登記簿に反映させるための重要な手続きです。令和6年4月1日からは相続登記が義務化され、以前よりも相続登記を放置することが問題になりやすくなっています。
この記事では、相続登記を何代も放置するとどのような問題が起こるのか、また、古い相続をどのように整理していけばよいのかについて、司法書士が分かりやすく解説します。
相続登記を何代も放置すると何が起こる？
相続人の数が増えてしまう
相続登記を放置することで特に問題となるのが、相続人の増加です。
例えば、祖父が亡くなったときに相続登記をしなかったとします。
その後、祖父の相続人である子どもが亡くなると、その子どもの相続人が祖父の不動産についても相続関係を持つことになります。
さらに、その相続人が亡くなれば、また次の世代へ相続関係が引き継がれます。
このように、最初の相続を放置したまま次の相続が発生することで、相続人が次々と増えていくことがあります。
こうした状態は「数次相続」と呼ばれ、何代も相続登記を放置している不動産では珍しくありません。
面識のない相続人が出てくることもある
相続登記を長期間放置すると、現在の相続人の中に、ほとんど会ったことのない親族が含まれることもあります。
場合によっては、「名前は聞いたことがあるが、どこに住んでいるのか分からない」という相続人がいることもあります。
相続人が少なければ話し合いも比較的進めやすいですが、相続人が増えると、全員の意思を確認するだけでも時間がかかります。
相続登記を早めに行っていれば必要のなかった相続関係の調査や連絡が必要になることもあるため、相続登記を長期間放置することには注意が必要です。
相続登記を放置すると不動産の売却にも影響する
相続した土地を売りたいと思ってもすぐには売れない
「使っていない土地なので、そのうち売却すればいい」と考えて、相続登記を後回しにしている方もいるかもしれません。
しかし、実際に土地や建物を売却しようとした段階で、相続登記をしていないことが問題になるケースがあります。
亡くなった方の名義のままになっている不動産について、そのまま相続人が売却することはできません。
まず、誰が相続人なのかを確定し、必要な相続手続きを行ったうえで、現在の所有者を登記簿に反映させる必要があります。
何代も相続登記を放置している場合には、複数回の相続を整理しなければならないため、売却までに時間がかかる可能性があります。
不動産を担保にしたい場合にも注意が必要
不動産を売却する場合だけでなく、金融機関から融資を受ける際に不動産を担保として利用したい場合などにも、相続登記が問題になることがあります。
相続登記がされていない不動産は、現在の所有者が登記上明確になっていないため、そのままではさまざまな不動産取引に支障が生じる可能性があります。
将来的に不動産を売却したり活用したりする予定があるなら、相続が発生した段階で相続登記について検討しておくことが大切です。
相続登記の義務化で「そのまま放置」はできなくなった
令和6年4月1日から相続登記が義務化
これまで相続登記には申請期限が定められていなかったため、相続した不動産の名義を変更しないまま長期間放置するケースがありました。
しかし、令和6年4月1日から相続登記が義務化されています。
原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
そのため、現在相続登記をしていない不動産がある場合には、「昔の相続だから関係ない」と考えず、一度状況を確認することをおすすめします。
過去に発生した相続も対象になる
相続登記の義務化が始まったのは令和6年4月1日ですが、それより前に発生した相続についても、相続登記がされていない場合には注意が必要です。その場合、令和６年４月１日から３年以内に相続登記を申請する必要があります。
つまり、「10年前に亡くなった親の不動産だから大丈夫」「祖父の代の相続だから義務化とは関係ない」ということにはなりません。
何代も前から相続登記をしていない不動産がある場合には、まず現在の登記名義と相続関係を確認することが重要です。
何代も前の相続登記をするには何が必要？
戸籍を集めて相続人を確認する
古い相続登記を進める場合、最初に重要になるのが相続人の確定です。
相続人を確定するためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を確認するなど、相続関係を調査する必要があります。
さらに、最初の相続人がすでに亡くなっている場合には、その相続人についても戸籍を確認する必要があります。
何代にもわたって相続が発生している場合、この調査が複雑になることがあります。
遺産分割協議が必要になることもある
相続人が確定した後は、相続人全員で不動産を誰が取得するのかを話し合い、遺産分割協議を行うことがあります。
ところが、相続登記を何代も放置していると、相続人の人数が多くなり、全員で話し合いをすることが難しくなる場合があります。
相続人の中に連絡が取れない人がいる、遠方に住んでいる人がいる、相続について意見が一致しないなど、さまざまな問題が生じる可能性があります。
そのため、相続登記は「いつかやればいい」と考えるのではなく、できるだけ早い段階で進めることが大切です。
相続登記を何代も放置している場合はどうすればいい？
「相続登記をしていないことに今さら気付いた」という場合でも、慌てる必要はありません。
まずは、その不動産の登記名義が誰になっているのかを確認しましょう。
そのうえで、名義人が亡くなっているのであれば、戸籍などを調査して現在の相続人を確認します。
何代も相続が発生している場合には、どの相続について、誰が相続人になっているのかを一つずつ整理していくことになります。
自分で戸籍を集めることが難しい場合や、相続関係が複雑になっている場合には、司法書士に相談する方法があります。
司法書士は、不動産の登記情報を確認したうえで、相続関係を調査し、相続登記に必要となる書類や手続きについて案内することができます。
相続登記を放置しているなら、早めの相続相談がおすすめ
相続登記は、放置している期間が長いほど手続きが簡単になるものではありません。
むしろ、相続人が亡くなって新たな相続が発生したり、相続人の人数が増えたりすることで、相続関係が複雑になる可能性があります。
「祖父名義の土地が残っている」
「何代も前の相続登記をしていない」
「相続人が誰なのか分からない」
「昔の相続について今から登記できるのか知りたい」
このような場合でも、まずは現在の不動産の名義と相続関係を確認することが解決への第一歩です。
相続登記を何代も放置している不動産については、相続がさらに複雑になる前に、相続登記を取り扱っている司法書士へ相談してみるとよいでしょう。
早い段階で相続関係を整理しておけば、将来の不動産売却や相続の際に、家族が大変な思いをすることを防ぐことにもつながります。
相続に関する問題は、一見すると簡単に見えても、実際に調査してみると複数の相続が重なっていることがあります。
相続登記をしていない不動産がある方は、「まだ先でいい」と先延ばしにせず、まずは司法書士に現在の相続状況を確認してもらうことをおすすめします。
＜執筆者＞
司法書士 齊藤 尚行
事務所：埼玉県さいたま市岩槻区東町二丁目８番２号