新しく発見される不動産の典型的なパターン
相続登記をすべて完了したと思っていたのに、その後になって新たな不動産が発見されるケースは珍しくありません。ここでは、実際によくある「新しく発見される不動産の典型的なパターン」について解説します。
共有名義の不動産
被相続人が他人と共有していた不動産は、その持分だけが相続対象になります。しかし、共有名義であることに気づかずに調査から漏れてしまうことも。以下のような例が該当します。
- 親族や配偶者との共有持分があったが、当人が知らなかった
- 投資目的で購入し、登記簿を確認していなかった物件
共有名義の不動産は、登記簿上では持分の記載があるため、注意深く調べる必要があります。
未登記の建物
建物は、必ずしも登記されているとは限りません。特に昭和以前に建築された古い建物では、未登記のまま使用されているケースも少なくありません。
- 登記されていない離れや倉庫、古家
- 農地に建てられた農業用の建物
こうした未登記建物は固定資産税の課税対象にはなっているため、市区町村の固定資産課税台帳で発見されることもあります。
その他
- 郊外や地方にある空き家や原野
- 数十年前に購入したまま放置されていた土地
- 名義変更されていない古い登記のままの物件
このような不動産は、法務局の登記情報だけでは把握しづらく、相続人も存在に気づかないまま登記手続きを終えてしまうことがあります。
新しく発見された不動産への適切な対処方法
相続登記をすでに完了していたにもかかわらず、新たに被相続人の不動産が見つかることは、決して珍しいことではありません。このような場合、適切な対処を行わなければ後々トラブルに発展する可能性もあります。ここでは、後から見つかった不動産に対してどのように対応すべきか、具体的な手順と注意点を解説します。
新しく発見された不動産の確認と事実関係の整理
まずは、その不動産が本当に被相続人の所有であるかを確認することが重要です。
- 登記簿謄本（全部事項証明書）の取得
法務局で不動産の登記簿を取得し、被相続人の名義かどうかを確認します。 - 固定資産税の納税通知書などの確認
市区町村役場から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載があるかを確認します。 - 他の相続人との情報共有
不動産の存在を他の相続人と共有し、今後の対応方針について意識をそろえておきましょう。
遺産分割協議が必要かを判断する
不動産の発見により、新たに遺産分割協議をやり直す必要があるかが次の判断ポイントです。
遺産分割協議書に「その他の遺産を含む」旨の記載がある場合
すでに作成された遺産分割協議書の中に、「その他一切の財産を含む」といった文言がある場合は、新しく発見された不動産も既存の協議内容に含まれていると解釈されることがあります。この場合、その内容に基づいて相続登記が可能で、新たな協議書の作成は原則不要です。（詳細は後述、「最初の遺産分割内容をもとに登記する場合の注意点」に記載）
協議書に追加財産の扱いが明記されていない場合
追加の不動産が、既存の協議書の対象外と解釈される場合は、相続人全員で再度遺産分割協議を行う必要があります。
- 新たな遺産分割協議書を作成する
- 全員の署名と実印、印鑑証明書が必要
相続登記を再度行う
新たに見つかった不動産についても、相続登記（名義変更）が必要です。手続きは以下の通りです。
必要書類の準備
- 被相続人の除籍謄本・改製原戸籍
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 相続関係説明図
- 新たな遺産分割協議書（必要な場合）
- 登記申請書
登記申請の流れ
- 管轄の法務局に必要書類を提出
- 登記完了後、相続人の名義に変更される
- 登記完了証や登記識別情報の受け取り
司法書士に依頼することで、煩雑な手続きを円滑に進めることができます。
遺産分割協議でトラブルが発生した場合の対応
相続人の間で意見が合わず、協議がまとまらない場合は、以下のような対応が考えられます。
- 家庭裁判所への調停申立て
調停によって公平な分割を図る手続きです。 - 弁護士や司法書士への相談
法的なアドバイスを受けることで、解決への糸口が見えることもあります
最初の遺産分割内容をもとに登記する場合の注意点
相続登記をすでに完了したあとに新たな不動産が見つかった場合、最初に作成した遺産分割協議書の内容をもとに、そのまま追加の相続登記を行うことが可能なケースもあります。ただし、その場合にはいくつか重要な注意点があり、内容を誤解すると無効な登記となるリスクもあります。以下では、その注意点について具体的に解説します。
協議書の文言に「包括的な表現」があるかを確認する
遺産分割協議書に「一切の財産」、「その他の未発見財産」、「上記以外の財産全部」などの包括的な文言が記載されているかが重要な判断基準になります。
包括的な文言がある場合
例：
「一切の財産は長男○○が相続する。」
「上記以外の財産全部は長男○○が相続する。」
このような表現がある協議書であれば、追加で見つかった不動産についても新たな協議なしで、既存の協議書をもとに相続登記を行うことが可能とされます。
文言が不十分・限定的な場合
例：
「〇〇市〇〇町の土地については、長男〇〇が相続する。」
このように財産が特定されている表現のみの場合は、その他の不動産については協議の対象になっていない可能性が高く、新たな協議が必要となるケースがあります。
相続人間での合意の再確認
形式的には協議書でカバーされている場合でも、相続人間でのトラブル防止の観点から、再確認や文書での同意を取ることを推奨します。
口頭だけの確認は避ける
協議書で合意済みと考えていても、後から「聞いていなかった」「そんな不動産があるとは知らなかった」と主張されることがあります。
対策：
- メールや書面で新たな不動産の存在とその扱いについて通知・確認する
- 必要に応じて「追加の不動産についても既存の協議内容に従うことに同意する」といった確認書を取り交わす
税務上の取り扱いにも注意が必要
不動産が追加で見つかると、相続税の申告に影響することがあります。
申告済みの相続税に修正が必要になるケース
すでに相続税の申告を済ませていた場合、新たに発見された不動産の評価額によっては「更正の請求」または「修正申告」が必要となります。
- 財産の追加により納税額が増える場合 → 修正申告
- 財産が実は過少に評価されていた場合 → 更正の請求
税務署への手続き期限もあるため、税理士への相談が望ましいです。