オンライン申請とは何か？
オンライン申請の定義と背景
不動産登記における「オンライン申請」とは、従来、紙の登記申請書を窓口に持参または郵送で提出していた方式に対して、インターネットを介して申請情報を送信し、添付書類を電子化、あるいは一部を郵送・持参する方式を含むものです。法律上は「電子申請」とも言われ、法務省が定める手続に則って行われます。
特に、司法書士が代理人として登記申請を行う際には、電子署名や電子証明書を活用してオンライン申請を行うことが可能です。
司法書士とオンライン申請の関係
司法書士は、不動産登記の専門家として、申請書類の作成や手続の代理・相談を行える国家資格者です。オンライン申請が可能になったことで、司法書士事務所においても「オンライン手続きに対応しています」という案内が増えています。
たとえば、申請用総合ソフトの操作や、電子署名の付与、添付書類の整理など、オンライン申請特有の対応が求められます。司法書士が介在することで、手続きの煩雑さやミスを軽減できる点で有利です。
オンライン申請の対象となる不動産登記手続き
どの手続きがオンラインでできるか？
法務省の資料によると、不動産登記におけるオンライン申請の対象手続はかなり広範です。
具体的には、以下のような手続きが対象となっています：
- 登記の申請（所有権移転、抵当権設定・抹消など）
- 登記識別情報の失効の申出
- 職権登記に係る申出（例：相続人申出、氏名併記申出）
ただし、注意点として「改製不適合の登記簿（電子化されていない古い情報が残るもの）」については、オンライン申請できない場合もあります。
すべてオンラインで完結するわけではない・制限のある手続きとは？
一方で、すべての不動産登記手続きが完全にオンラインで完結できるわけではありません。
たとえば、相続登記の際、被相続人の戸籍等の添付情報が電子文書（電子署名付き）でない場合、オンライン申請しても添付書類を法務局に持参または郵送しなければならない「特例方式」となります。
また、添付情報の送付期限や補正対応など、オンライン申請特有のルールがあるため、司法書士にサポートを依頼することが安心です。
オンライン申請のメリットとデメリット
メリット ― 手続きのスピード化・利便性向上
オンライン申請には、次のようなメリットがあります：
- 自宅から申請可能で、法務局に出向く必要がなくなる。
- 書類の郵送・窓口提出に比べて、工程が簡略化され、司法書士としても申請の受付状況確認がしやすくなります。
- 手数料等の割引対象になる証明書請求（例えば登記事項証明書のオンライン請求）では、オンライン請求が窓口請求よりも手数料が安くなるという制度もあります。
デメリット ― 準備や条件が必要、手続きによっては制限あり
しかしながら、オンライン申請には次のようなデメリットや注意点もあります：
- 電子証明書（マイナンバーカードの署名用電子証明書など）やICカードリーダー、申請用総合ソフトのインストールなど、環境整備が必要です。
- 添付書類が電子化できていない場合、添付原本を郵送・持参する必要があり、完全なオンライン化とは言えない「特例方式」になります。
オンライン申請の手続きの流れ（司法書士と一緒にチェック）
事前準備のポイント
オンライン申請の流れを、司法書士が依頼を受けて進める視点で整理します。
- 申請対象の不動産手続き（所有権移転・抵当権設定・抹消など）を確認。
- 申請用総合ソフトをパソコン等にダウンロード・インストール。
- 申請者情報登録（申請者ID・パスワードの取得）。
- 電子証明書の準備（個人の場合はマイナンバーカードの電子署名、法人の場合は商業登記電子証明書など）およびICカードリーダーなどの機器。
- 必要書類を収集し、添付書面を電子化できるかどうかを確認。電子化できない書面があれば、原本持参または郵送による提出を検討。
申請情報の作成と送信
- 申請用総合ソフトで申請書様式を選び、必要項目（申請人情報、登記原因、物件情報等）を入力。
- 電子署名を付与（または代理人である司法書士が電子署名を行う）し、申請情報と添付情報を「登記・供託オンライン申請システム」に送信。
- 登録免許税の納付（電子納付を行うケースが多く、オンライン申請時の必要条件となることがあります）。
添付書類の提出・法務局処理・完了確認
- 添付書類（電子化できない原本）の場合、申請受付日から一定期限（例：申請翌々営業日まで）に法務局に持参または郵送が必要です。
- 申請後、法務局の処理状況はオンラインで確認できます。補正が必要な場合、速やかに対応することが重要です。
- 登記が完了したら、「登記完了証」、「登記識別情報通知」の交付またはダウンロードが可能になります。
司法書士に依頼するメリットと注意点
司法書士に依頼するメリット
- 司法書士は、不動産登記の実務と法令・判例を熟知しています。オンライン申請の準備段階（電子署名、添付書類の整理、申請書の入力）を代行できるため、ミスや不備による却下リスクが低くなります。
- 遠方の不動産でも、オンライン申請を活用すれば、現地の法務局に出向く必要がなく、司法書士事務所にまとめて依頼できるケースがあります。
- 申請後の補正対応や手続完了までのフォローを司法書士が行うことで、安心して任せることができます。
よくある質問（FAQ） 〜司法書士が聞かれるポイント〜
質問１：「すべての不動産登記がオンラインでできるのですか？」
いいえ。すべての登記手続きが完全オンライン対応というわけではありません。たとえば、古い登記簿（改製不適合のもの）がある物件ではオンライン申請できない場合があります。
また、添付書類が電子化できておらず、持参または郵送が必要な「特例方式」での申請になるケースもあります。
質問２：「申請時に法務局の窓口に行く必要はありますか？」
基本的に、オンライン申請により申請用総合ソフトを通じて申請情報を送信すれば、法務局の窓口に出向く必要はありません。ただし、添付原本を持参または郵送する必要があるケースや、申請後の補正対応・資料提出で窓口を利用する可能性があります。
質問３：「申請の流れや準備はどれくらい時間がかかりますか？」
申請準備（書類収集・電子化・ソフトインストール・電子証明書取得）に数日～数週間かかることがあります。申請自体の送信はネット上で数分〜ですが、添付原本提出や法務局処理、登記完了までには数日～数週間を要することもあります。
質問４：「オンライン申請だから手数料が安くなりますか？」
オンライン申請そのものによる登記申請手数料（登録免許税など）は、手続き内容により変わりますので、必ずしも安くなるわけではありません。ただし、登記事項証明書などをオンライン請求した場合、窓口請求よりも手数料が割安となるケースがあります。
＜執筆者＞
司法書士 齊藤 尚行
事務所：埼玉県さいたま市岩槻区東町二丁目８番２号ＫＵハイツ１階