はじめに
これまで相続登記は「やってもやらなくてもよい任意の手続き」と考えられてきました。
しかし、長年放置された不動産が増えたことで、土地の売却や公共事業に支障が出るなど、社会的な問題が顕在化しています。
こうした背景を受け、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
この記事では、司法書士の立場から「なぜ義務化されたのか」「登記を放置するとどうなるのか」、そして新しく導入された「相続人申告登記」制度の活用方法まで、わかりやすく解説します。
相続登記とは？
「相続登記」とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物などの不動産の名義を、相続人へ正式に変更する手続きです。
たとえば、お父様名義の実家をお子様が相続した場合、その不動産の登記簿上の名義を「お父様」から「お子様」に変更することで、初めて法的に「所有者」として認められます。
この手続きを行うことで、
- 不動産の売却や活用がスムーズになる
- 所有者が明確になり、トラブルを防げる
- 相続人間の権利関係が整理される
といったメリットがあります。
一方で、登記を放置すると「誰の土地なのかわからない」「売ることも貸すこともできない」といった問題を引き起こすおそれがあります。
なぜ相続登記が義務化されたのか？
背景にある「所有者不明土地問題」
日本では、相続登記をしないまま放置された土地が全国に数多く存在しています。
所有者がすでに亡くなっていたり、相続人が行方不明になっていたりして、活用できない土地が増え続けているのです。
国土交通省の調査によると、全国の約2割の土地が所有者不明とされています。
この問題により、
- 公共工事が進められない
- 災害復旧が遅れる
- 土地の管理や税金の徴収が困難になる
といった社会的な弊害が生じています。
このような背景から、「相続登記を義務化して、土地の所有関係を明確にしよう」という流れが生まれました。
義務化の内容と期限
義務の対象者
義務化の対象となるのは、相続や遺言によって不動産を取得した全ての相続人です。
複数の相続人がいる場合でも、最終的に不動産を相続する人が登記を行う必要があります。
登記の期限
相続が発生したこと、そして自分が相続人であることを知った日から3年以内に登記を完了しなければなりません。
過去の相続も対象になる
2024年4月以前に発生した相続でも、まだ登記をしていない場合は対象です。
その場合は、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。
罰則（過料）について
正当な理由がないのに期限内に登記を行わなかった場合、10万円以下の過料（行政罰）が科せられる可能性があります。
過料とは刑罰ではなく行政上のペナルティですが、「知らなかった」では済まされません。
期限を過ぎても放置したままでは、行政罰の対象となるおそれがあります。
登記を放置すると起こる5つのリスク
① 不動産の売却・活用ができない
名義が亡くなった人のままでは、法律上「所有者」として扱われません。
そのため、売却や賃貸、担保設定（住宅ローンなど）をすることができません。
相続登記を完了させることは、不動産を“動かせる状態”にするための第一歩です。
② 相続人が増えて手続きが複雑になる
相続登記を長期間放置していると、
- 他の相続人が亡くなって代襲相続が発生する
- 相続人の数が増えて全員の同意が必要になる
- 書類の収集が困難になる
といった事態が起こります。
登記をしようと思ったときには相続関係が何重にも重なり、処理が極めて煩雑になることも珍しくありません。
③ 税務上のトラブル
登記をしていなくても、不動産を相続した時点で固定資産税や相続税の申告義務が発生します。
登記を怠ると、誰が納税するのか不明確になり、延滞税やペナルティが課されるリスクもあります。
④ 他の相続人とのトラブル
不動産の名義が曖昧なままでは、
- 誰が管理費や税金を払うかでもめる
- 一部の相続人が勝手に使い始めて争いになる
- 時間が経つうちに親族間の関係が悪化する
といった感情的な対立に発展するケースも少なくありません。
⑤ 災害・公共事業の際に不利益を受ける
所有者が不明確だと、災害復旧や公共事業での補償金の受け取りもスムーズにいきません。
名義が正確でないために、補償や売却の機会を逃してしまう可能性もあります。
なぜ多くの人が相続登記をしないのか
「すぐに困らない」という思い込み
特に空き家や遠方の土地など、日常的に使っていない不動産では、
「今のところ支障がないから」と後回しにする人が多いのが現実です。
遺産分割がまとまらない
複数の相続人がいる場合、誰がどの財産を相続するのか決めないと登記はできません。
話し合いが長引いたり、連絡が取れない相続人がいたりすると、手続きが止まってしまいます。
手続きの煩雑さと費用負担
相続登記には戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、登録免許税の支払いなど、多くの手間がかかります。
司法書士に依頼すればスムーズに進められますが、その費用を理由に先送りにする人も少なくありません。
登記の必要性を知らない
特に地方では、「家の名義を変えなければならない」という認識がないまま何十年も経過しているケースもあります。
新制度「相続人申告登記」とは？
義務化に伴い導入された新制度が「相続人申告登記」です。
これは、遺産分割がまだ終わっていない場合でも、相続人が「自分が相続人である」ことを法務局に申告（登記）するだけで、登記義務を果たしたとみなされる仕組みです。
ポイント
- 名義変更（所有権移転）はされない
- 申告により過料の対象外となる
- 遺産分割が成立後、改めて正式な登記を行う必要がある
利用できるケース
- 遺産分割協議がまとまっていない
- 相続人が多く連絡が取れない
- 必要書類の収集に時間がかかっている
手続き方法
- 相続人が「相続人申告登記申請書」を作成
- 被相続人の除籍謄本・相続人の戸籍謄本を添付
- 管轄の法務局に提出（郵送も可）
この手続きを行えば、期限を過ぎても過料の対象にはなりません。
ただし、正式な名義変更は別途必要です。
まとめ｜登記義務化の時代に求められる「早めの行動」
2024年4月の法改正により、相続登記は“やってもやらなくてもよい手続き”ではなくなりました。
放置すれば、
- 過料（10万円以下）のリスク
- 不動産の売却・活用の制限
- 親族間のトラブル
といった問題に直面する可能性があります。
相続人申告登記を活用すれば、期限内に義務を果たしながら手続きの猶予を確保できますが、最終的には正式な登記が必要です。
相続登記は戸籍収集や書類作成など専門知識が求められるため、司法書士に相談することでスムーズに進められます。
大切な不動産を守るためにも、「今のうちに登記をしておく」ことを強くおすすめします。
＜執筆者＞
司法書士 齊藤 尚行
事務所：埼玉県さいたま市岩槻区東町二丁目８番２号ＫＵハイツ１階