未登記の実家を相続したら売れないワケ｜司法書士が解説する“相続×不動産登記”のポイント

埼玉県さいたま市の齊藤司法書士事務所

相続のご相談の中でも特に多いのが、「相続した実家を売りたいのに、未登記で売れないと言われた」というお悩みです。
実は、不動産を相続した場合、名義変更（相続登記）をしていないと売却が進まないのが大きな理由です。
本記事では、司法書士の視点から、未登記の実家を相続すると売れないワケと、その解決方法をわかりやすく解説します。

未登記の実家が“相続後に売れない”理由

相続による名義変更がされていないから

相続が発生すると、不動産の所有権は相続人に移ります。しかし、相続登記をしなければ法的には「所有者が誰か外から見えない状態」です。
売却には所有者の証明が必須であるため、相続登記がされていない未登記の実家は、所有者が不明で売れない状況が生まれます。

買主・不動産会社がリスクを避けるため

不動産の相続が未処理のままでは、「本当に相続人全員が売却に同意しているのか」「後から別の相続人が現れないか」といったリスクが残ります。
そのため、不動産会社も相続登記が済んでいない物件の売却活動は行えないのが一般的です。

相続人が複数いる場合のトラブルの温床に

未登記の実家を相続した際、相続人が複数いるにもかかわらず話し合い（遺産分割）がまとまっていなければ、名義を誰にするのか不明確なままです。
この状態では、売却手続きが進められず、相続トラブルに発展しやすくなります。

未登記の実家の“相続問題”が放置されがちな理由

昔は登記の必要性が薄かったから

相続登記が義務化される前は、「相続登記はしなくても罰則がない」という状況でした。
そのため、相続をきっかけに登記せず、実家の名義が祖父母・曾祖父母のままになっているケースが少なくありません。

相続の負担感が大きく後回しにされる

相続は書類集めも多く、煩雑になりがちです。仕事や生活の中で「後でやろう」と先延ばしになり、そのまま未登記の状態が続いてしまうことがあります。

相続人間でのコミュニケーション不足

相続登記は相続人全員の協力が必要なことも多いため、「誰が中心になるのか」「どう話を進めるか」が決まらないまま止まっているケースも見受けられます。

未登記の実家を相続したまま放置するリスク

相続登記が義務化され、罰則対象になる

2024年から相続登記は義務化されました。
相続が発生してから 3年以内に相続登記をしなければ10万円以下の過料の可能性があります。
相続を放置することは、法律上のリスクも大きくなっています。

相続人が死亡して相続関係が複雑化する

相続人の1人が亡くなると“次の相続”が発生し、相続人が増えていきます。
例えば、相続人が2人だったのが、20年放置するうちに孫や配偶者まで相続関係に入ってしまい、相続人が10人以上になることも珍しくありません。
こうなると、相続登記の手続きが極めて難しくなってしまいます。

売却価格が下がる・売却自体できなくなる

未登記のまま長期間放置すると、

不動産の老朽化
管理不全認定のリスク
解体費の増加
などにより、いざ相続登記をして売ろうとした時には価値が大幅に下がっていることもあります。

未登記の実家を“売れる状態”にするために必要な相続手続き

① 相続人を確定する（戸籍収集）

相続では、まず「誰が相続人なのか」を確定させる必要があります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、相続人を確定させます。

② 遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合、未登記の実家を誰が相続して名義を持つかを話し合います。
売却をする場合でも、

誰が名義人となるか
売却代金をどう分けるか
といった点を協議しておく必要があります。

③ 相続登記を申請する

司法書士がサポートすることで、必要書類を揃え、スムーズに相続登記を行うことができます。

④ 売却活動へ進む

相続登記が完了すると、ようやく売却活動が可能になります。
不動産会社と連携し、相続した実家の売却を進めることができます。

司法書士に相続を相談するメリット

相続の書類集め・手続きの手間を大幅に軽減できる

相続の戸籍収集や書類作成は複雑です。司法書士に任せることで、相続登記の手続きが一気にスムーズになります。

相続トラブルの予防につながる

相続では、誤った認識で独自に手続きを進めると後のトラブルにつながります。
司法書士が早い段階で関与することで、相続人間の話し合いを円滑にし、紛争防止に役立ちます。

不動産売却業者との連携も可能

当事務所では不動産会社とも提携しているため、相続登記から売却までワンストップでサポートできます。

まとめ：未登記の実家は“相続したらすぐ登記”が鉄則

未登記の実家を相続すると売れない理由は、相続登記をしていないと「誰が所有者か法的に証明できない」からです。
相続登記の義務化により、未登記の放置には罰則が生じる可能性もあります。

相続した実家をスムーズに売却したい場合は、まず相続登記が必要です。
当司法書士事務所では、相続登記の準備から申請までトータルでサポートいたします。
未登記の相続不動産でお困りの方は、お気軽にご相談ください。